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楼市明跌暗升？

2021-02-03 14:16:26 大公报

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分享 进入2月份，我们可以完全清晰2020年的楼价年结，以中原指数盘算去年升了0.65%，差饷物业估价署指数升了0.03%，祥益指数升了9.45%。数据清晰反映到，所谓楼市大跌的事实系子虚乌有。   现在回头看，一年前由于人祸天灾使得社会最消极的时刻，笔者仍然坚持香港金融中心不会变、香港资金不会流走、楼价亦不会拾级而下，甚至以为去年中之前市场可以谷底回升。最终无论祥益指数、中原指数或差饷物业估价署指数都是在去年上半年见底，而由5月份更先，平均每月二手住宅市场成交大幅增添四至五成。固然，下半年由于疫情防疫措施再趋严谨，楼市升势中止甚至泛起微调，但调整幅度仍然没有低过上半年的谷底。   许多人不知道楼市新常态的结构和实质环境，仍用旧常态判断会不停发出错误的讯息。   现在楼市增添的成交是整体分配在差异板块上，即是说购买力多了，但单一板块受聚焦是少了，流动的面阔了，更稀薄的购买力短暂形成了市场上的平行时空。购买力是在水流化的，即是购买力不会同一时间去浇灌差异板块，很大机会是逐个板块去做一个推动，于是乎首先起动的一线板块就会楼价先升，相对上较二、三线的板块就会较后起动，当一线盘上升了之后，购买力就自然会流向二、三线楼盘板块，于是成交希罕的屋苑亦会起动，,

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,起动的价钱在第一个阶段会又平又靓，于是就会泛起淡友很希望看到的所谓低价了，但这平行时空背后是购买力以聚焦方式逐个板块起动，这原本是一个楼市苏醒及景气的方式。   另有一个因素与以往数十年楼市差异，就是压力测试。“林郑Plan”推出之后，高成数按揭的买家主导市场，而他们许多都是换楼人士，这些高成数按揭买家都受制于“压力测试”，压力测试是凭据准买家的收入而盘算出可做按揭的金额上限，这等同决议了买楼价钱的上限。若是楼价上升，买家就算可付得起较多首期也好，他们的按揭都不可以随楼价上升而提高借贷，这个情形愈来愈普遍于市场了。   举个例子，如果一个原本可以买一线优质单元的买家，当楼价升了，很可能由于过不了压力测试，转而去买了二线单元，那原本坐“冷板櫈”成交较少的二线单元便受追捧了，固然成交价都是比一线单元较低的，但问题是一样平常指数也分辨不到同一个屋苑里面的成交差异，所以在指数上来说，可能会给人一种感受就是该屋苑的楼价是下跌的。实在这是一个错觉，并不是楼价下跌，而是买家成交的单元质素次了一等而已。   笔者希望人人想一想，这就是现在楼市的新常态，不要陶醉在一些低成交个案上，要自己落实去仔细看成交数据，由于真实情形可能是楼价在现实上升中。 责任编辑：侯祎岚